安心の解体工事を徹底サポート
賃借していた店舗の退去時には、物件を借りた時の状態に戻さなければなりません。
賃貸住宅の場合には経年劣化については退去時の修理は必要ありませんが、店舗の場合には退去時には原則として原状回復（原状復帰)義務があります。
そこで本記事では、店舗の内装解体の費用相場や解体工事の流れについて紹介します。
目次
借りていた店舗の移転・閉店が決まったら、退去するまでに原状回復（原状復帰)工事を行って物件をオーナーに返却しなければなりません。
住居の場合には「契約期間満了後」にオーナー側で原状回復（原状復帰)工事を行いますが、店舗の場合には、契約期間内に借主が原状回復（原状復帰)工事を行います。
ここで問題となるのが、解体工事の時期と日程です。
返却期日がせまってから解体工事業者を探しても対応できる業者がなかなか見つからず、仮に見つかったとしても好条件で工事を発注するのが難しくなってしまいがちです。
しかし返却日が決まっていれば、多少条件が悪くなっても工事を発注しないわけにはいきません。
また、工期も天候などのさまざまな条件により変わる可能性があるため、解体工事の手配は余裕のあるスケジュールで行う必要があります。
店舗の移転・閉店が決まったらできるだけ早めに解体業者を決定し、業者の予定を押さえておくことが大切です。
「原状回復」とは、店舗やオフィスを借りた時(入居した時)の状態に戻すことをいいます。
人によっては「原状復帰」という場合がありますが、基本的にはどちらも同じです。
原状回復工事の進め方の詳細については、以下の記事も参考にしてください。
また賃貸住宅における原状復帰・原状回復については、こちらの記事で詳しく解説しているのでぜひ参考にしてください。
店舗の原状回復（原状復帰)工事では物件の返却時に借りた時の状態に戻すことが原則なので、その時の状態によって必要な工事内容が異なります。
そして物件の原状回復（原状復帰)工事は「内装解体工事」と「スケルトン工事」の大きく2つに分けることができます。
建物の壁や天井、床材など、主に仕上げ部分のみを解体する工事のことをいいます。
後付けで設置した照明器具、空調設備、住宅設備機器、造り付けの収納やカウンターなどの造作家具も含みます。
スケルトンとは建物の骨組みのことをいい、構造躯体部分以外のすべてを解体することをいいます。
間仕切り壁、天井下地、床組を撤去するだけでなく、電気配線や給排水・ガス配管、排気ダクト、エアコンなどすべての設備を撤去して入居時の状態に戻します。
建物の構造躯体のみを残してすべて解体するため、鉄筋コンクリートの建物の場合にはコンクリート打ちっ放しの状態になります。
以前のテナントが使用していた調理設備や家具、壁や天井の内装、カウンターや棚などが残っている状態で売買または賃貸借されることを「居抜き」と呼びます。
設備がそのまま使えるので大幅な初期費用削減となり、早期に営業が開始できることが最大のメリットです。
しかし居抜きで入居した場合であっても、契約終了時にスケルトン工事を要求されることもあります。
店舗の内装解体工事は作業が大がかりにならずに比較的工期が短くて済むので、スケルトン工事と比較して工事費用を安く抑えることができます。
内装解体の費用相場は床面積1坪あたり1.5万円～3万円といわれています。
しかし実際には店舗の面積や用途、立地条件などによっても大きく異なるため、解体業者から見積もりを取得する必要があります。
そして一般的には、物販業を営む店舗よりも飲食店の方が解体費用は高くなる傾向があります。
さらに解体する店舗に後付けの天井埋込エアコンや造作家具があると当然費用が高くなるので、事前に数社から相見積りをとって内容をよく比較検討することが大切です。
引き渡し日までに急いで工事を行なった場合は、費用が割高になります。そのため、できるだけ早めに施工業者を決定し、余裕をもったスケジュールを組むことが大切です。
また、店舗に自分で処分できるゴミを多く残しておくと産業廃棄物として解体業者が処分することになるため、廃棄費用がかかります。
自分で処分できるゴミは一般ごみとして事前に破棄しておくようにしましょう。
まだ使えそうなものに関しては、専門の業者に買い取ってもらうことで売却代金を解体費用の一部にあてることも可能になります。
また、事前にオーナーや不動産業者と打ち合わせを行い、原状回復や内装解体の範囲を明確にしておくことが大切です。
範囲が不明確なまま原状回復（原状復帰)にともなう内装解体を行うと、本来であれば必要がなかった解体作業を行うことにもなりかねないので要注意です。
原状回復（原状復帰)のための内装解体工事では店舗の賃貸借契約書の内容をしっかりと確認し、必要な工事範囲をあらかじめ把握しておくことが不可欠です。
契約書に記載がない場合は、事前にオーナーや不動産会社に伝えてきちんと確認しておく必要があります。工事終了後に行き違いがないようにしておきましょう。
この章では、内装解体工事の具体的な進め方について紹介します。
必要な工事内容を確認したら、工事業者に見積り依頼を行います。
複数の業者から相見積りを取得することが重要ですが、中にはオーナーから施工業者があらかじめ指定されているケースもあるので、念のため契約書で確認しておきましょう。
また、実際に現地を見ないと正確な見積もり書は作成できないため、必ず業者に現地調査を行ってもらうことが大切です。
各社から見積もり書が提出されたらその内容を十分に比較検討し、解体業者を選定します。
その際には金額の安さだけでなく、契約期間内にきちんと工事を終えてもらうことが重要です。工期についてもしっかりと取り決めておくようにしましょう。
内装解体の金額と工期が決定したら、業者と契約書の取り交わしを行います。
作業範囲や支払い条件、工事が遅延した場合の措置などの詳細まできちんと確認した上で、契約書に署名・捺印を行います。
内装解体工事では、振動、音、粉じんの発生や工事車両の駐停車などで近隣住民に迷惑を掛けることになるため、必ず着工前に挨拶を行います。
施主と解体業者が一緒に挨拶するのが理想ですが、それができない場合には誰が挨拶するのかを事前に決めておくことが大切です。
内装解体工事に着手しますが、工期が長い場合には工事内容について定期的な報告を施工業者に依頼しておくことが大切です。
また、必要に応じて施主立ち会いの中間検査を実施してもらうと良いでしょう。
工事完了後に予定した工事がきちんと行われているかどうかを確認した上で、特に問題がないようであれば引き渡しを行います。
この時にオーナーや不動産会社にも立ち会ってもらうようにすると、スムーズに物件の明け渡しまで同時に行うことができます。
優良解体業者の選び方については、以下の記事を参考にしてください。
店舗の原状回復（原状復帰)のための内装解体工事は居住用物件の原状回復（原状復帰)工事とは大きく異なり、工事に必要な期間や費用がかかるという点を知っておく必要があります。
単に天井や壁、床を解体するだけでなく、場合によっては大がかりな補修工事が必要になったり、空調設備や厨房機器、造作家具、看板などの撤去が必要になったりします。
さらに解体範囲外のオーナー所有の配管や配線等を誤って損壊、撤去すると補修費用がかかるため、不動産会社やオーナーと費用について打ち合わせが必要になる場面もあります。
そのような認識を持って十分注意しなければ、工事が終わってオーナーに返却する際に大きなトラブルに発展してしまうことにもなりかねません。
そのため、工事に着手する前には工事内容や施工範囲についてよく打ち合わせをしておくことが大切です。
業者に見積もり書の作成依頼する際は、目視で現場を確認しただけでは正確な見積もりが出せないこともあります。
そうした場合には後から追加工事の請求を余儀なくされてしまうので、業者が現地調査を行う時点で建物の図面や写真などを用意しておくと良いでしょう。
原状回復（原状復帰)とは基本的に物件を借りた時の状態に戻すことですが、すべてのケースで当てはまるわけではありません。
物件によっては新たに設置したエアコン、造作家具、照明器具、床材などをオーナーの意向でそのまま残してほしいといわれることもあります。
そのような場合は物件オーナーの意向をくみとりつつ、臨機応変な対応を心がけたいものです。
また工事範囲や復旧方法についても自分で判断するのが難しい場合もあるので、不動産会社やオーナーと意見の相違がないよう事前によく打ち合わせしておくことが大切です。
その他では、ビルのルールや搬入・搬出ルート、駐車スペースなどを不動産会社やオーナーに確認しておくようにしましょう。
業者探しから引き渡し日までに余裕がない場合は、業者の言い値で契約することにもなりかねません。周囲に入っている他の店の意向で作業時間帯が制限されることもあります。
その場合には予定していた通常の工期で完成させることは困難ですので、事前に工事可能な時間帯や曜日を確認して工事スケジュールを立てなければなりません。
また、工事中には予期せぬトラブルが発生する可能性もあるため、余裕をもったスケジュールを立てることが大切です。
特に原状回復（原状復帰)工事では、物件の賃貸借契約期限までに工事を完成させることが必須なので、期限が過ぎないように注意しましょう。
店舗の内装解体の費用相場は、様々な条件により価格が大きく変動しますが、中には1坪あたり5万円以上かかってしまうケースもあるようです。
業者の選定期間や工期にも余裕を見ておくことが大切です。また、着工前までに廃棄物や残置物の処分を自らしておくことで解体費用を削減できるでしょう。
原状回復（原状復帰)工事では、物件の借主とオーナー・不動産会社側との解釈の違いによるトラブルが多く発生しているようです。
コミュニケーションや打ち合わせをしっかり行い、トラブルを回避するようにしましょう。
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亀田 融
東証一部上場企業の不動産・建設会社の建築部門に33年間勤務。 13年間の現場管理経験を経て、取締役事業部長に就任。事業部内で年間1000件以上のリフォーム工事を手掛けるなかで、中立的立場でのコンサルティングの必要性を実感し、独立を決意。現在はタクトホームコンサルティングサービスの代表として、住まいに関する専門知識を生かし、多岐にわたり活躍している。 （保有資格：一級建築施工管理技士、宅地建物取引士、マンション管理士、JSHI公認ホームインスペクター、インテリアコーディネーター、マンションリフォームマネジャー、日本不動産仲裁機構ＡＤＲ調停人）
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