安心の解体工事を徹底サポート
店舗やオフィスから退去をする際、貸主側から原状回復工事を求められることがあります。
原状回復工事とは簡単にいうと、店舗やオフィスを借りる前の状態に完全に戻す工事になります。しかし原状回復工事にはいくつかの種類があり、貸主側とのトラブルも多いといわれています。
そこで本記事では、店舗やオフィスを退去する際の原状回復工事の進め方や注意点、費用の相場などを詳しく紹介します。
賃貸物件の店舗やオフィスなどをオーナーに返却する際には、借りた時の状態に戻す必要があります。
退去時には「借りた時の状態に戻す=原状に回復させる」ことが店舗・オフィスなどの賃貸契約の原則になっているためです。
したがって賃貸契約後に借主が手を加えた造作物や設備機器などを撤去して、退去するまでに物件を借りた時の状態に戻さなければなりません。
原状回復（原状復帰）と現状回復（現状復帰）はどう違うのでしょうか？
結論からいうと、不動産用語で現状復帰、現状回復という言葉が使われることはほとんどありません。
ごく稀に「現状」と表記して、「原状」と同じ意味で使われている場合がありますが、それは間違いです。
不動産の賃貸借契約における「原状復帰」とは、賃借人(借主)が退去する際には、物件を借りる契約を締結した時の状態、すなわち元の状態に復帰させることをいいます。
入居者は物件の退去時に「原状回復」義務を負い、入居する前の状態に戻すために行なう内装工事や室内のクリーニング、水回り設備の修繕などの一連の工事のことを「原状復帰」工事といいます。
また原状回復が賃貸借契約や法律でよく使用される用語なのに対して、原状復帰は建設業界や建設業に携わる人の間で使われることが多い言葉です。
したがって同じ意味であっても使われている業界が異なり、「原状回復」が法律用語なのに対して「原状復帰」は建設用語ともいえます。
原状復帰の言葉の意味や住居用の賃貸物件についてはこちらの記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にして下さい。
賃貸物件を借りた時の状態に戻す「原状回復」には、大きく分けると「内装解体」と「スケルトン工事」の2つの方法があります。
どちらの作業を行う必要があるのかは物件を借りた時の状態によって異なるため、それぞれについて説明します。
「内装解体」とは、原状回復のために建物の内装部分の解体作業を行うものです。
借主が後から設置した照明器具や空調設備、住宅設備機器、壁紙、タイルなどの主に仕上げ部分を撤去して入居時の状態に戻すことをいいます。
ただしオフィスの場合の後付け間仕切り壁や、飲食店・店舗の場合の棚やカウンターなどの造作部分の解体工事も含みます。
一方、「スケルトン工事」とは建物の構造部分(骨組み)以外をすべて撤去することをいいます。
天井、間仕切り壁、床組み、住宅設備機器などを撤去するだけでなく、給排水配管や電気配線などもすべて撤去して入居する前の状態に戻します。
入居時には内装のデザインやレイアウトの自由度が非常に高く、設備をめぐるトラブルが発生しにくいのがメリットでしたが、退去時の費用は当然「内装解体」よりも高額になってしまいます。
したがってテナントの契約を行う前には、退去時にかかる原状回復費用のことまでよく考えておくことが大切です。
原状回復工事は次の入居者のために物件を入居する前の状態に戻すことを指し、入居者が退去するタイミングで建物の点検とともに行われます。
原状回復工事には、以下のメリットがあります。
入居者が入れ替わる度に行う原状回復工事では着工する前に詳細な点検を行うのが一般的なため、定期的なメンテナンスを兼ねているといえます。
点検により劣化や損傷などの修繕が必要な箇所が見つかった場合は補修箇所の修繕工事を併せて行います。
定期的な修繕工事は物件の資産価値の下落を防止することにつながります。
原状回復工事は物件を元の状態(賃貸する前の状態)に戻すことを目的としています。
居住用物件の場合には経年劣化による損傷や通常損耗を避けられませんが、基本的には新築した当時に近い状態になります。
賃貸物件は築年数や立地条件、外観、防犯設備なども重要ですが、多くの場合、契約の決め手となるのが物件内覧時の印象です。
内覧時に室内がきれいな状態であれば、物件価値が向上し入居率UPが期待できるでしょう。
原状回復工事をきちんと行うことで予期せぬ不具合の発生や設備機器の故障、老朽化による修繕の発生などの出費を最小限に抑えることができます。
そのため、まとまった費用をかけて大規模な修繕を行う必要性が少なくなります。
原状回復工事の際には貸主(賃貸人)と借主(賃借人)との間で費用負担を巡ってトラブルが発生することが度々あります。
原状回復といっても完全に元の状態に戻せる訳ではないので、トラブルを避けるためにはあらかじめ原状回復の範囲と費用の負担先を双方の間で明確にしておくことが大切です。
賃貸物件の損傷の原因には、概ね次の3つがあります。
①と②の修繕費用は月々の家賃に含まれていることが多く、賃貸人が負担するものになります。
家具、設備の設置による床・カーペットなどのへこみや、紫外線の影響による壁紙やフローリング、畳の日焼け、変色などがこれに該当します。
一方、③については賃借人の負担範囲となります。
不注意または不適切な使用のため破損した設備、備品などの修理代や、タバコ、線香などによって生じた壁紙の変色や臭いの付着によるリフォーム費用などが該当します。
原状回復工事とは賃貸物件を退去する際に必要になるもので、「入居前の元の状態(物件を借りる契約を締結した時の状態)に戻す」ことが基本になります。
しかしオフィスや店舗物件の場合には住宅などの居住用物件とは異なる点が多く、賃貸借契約書や特約の内容によっても原状回復工事の範囲や義務が異なります。
そして多くのオフィス、テナント物件では、経年による劣化や破損も修理して、入居時と全く同じ状態にしなければならないことが少なくありません。
また、賃貸住宅の場合には退去後に原状回復工事を行いますが、オフィスや店舗の場合には契約期間中に原状回復工事を行うのが一般的です。
代表的なものにはハウスクリーニングとクロスの貼り換えがあります。
この章では主にオフィス、テナント物件の原状回復工事について紹介します。
賃貸オフィスなどを退去する際には、ハウスクリーニングを行います。
ただしオフィスや店舗物件の場合には、賃貸借契約書の特約で貸主からクリーニング業者が指定されていることがあります。
指定業者の費用は高額になることが多いので、借主側で自由に業者を決められるかどうかを一度貸主に相談してみると良いでしょう。
その他の義務や施工範囲についても賃貸借契約書の特約事項をよく確認しておくことが重要です。
中にはクリーニング費用のほかに、床材や壁紙の貼り換え費用を賃借人(借主)が負担するように特約で定めていることがあります。
また、オフィスや店舗などの原状回復工事は契約期間満了時までに行わなければいけないことが多いため、早め早めにスケジュールを立てることが大切です。
クリーニングの作業時間はオフィスや店舗の規模によっても異なりますが、フロアクリーニングで1～5時間、エアコンクリーニングで2～4時間ほどを見込んでおく必要があります。
退去日までの時間がないと夜間工事などで余分な費用がかかってしまうため、注意が必要です。
テナント物件の天井や壁のクロスは、喫煙による変色や臭いの付着、引っ越し作業等で生じた傷や汚れ、壁に掲示物をかけるために生じたビス穴や湿気によるカビや染みなどにより、退去時には貼り換えが必要になることがほとんどです。
このような場合には契約期間が満了する前までにクロスの貼り換えを行い、費用は賃借人が負担することになります。
オフィスなどのテナント物件の退去時に必要な原状回復工事は、A工事、B工事、C工事に分かれていて、それぞれの工事内容が異なります。
賃貸借契約書において、誰が工事業者に発注するのか、誰が費用を負担するのかを明確にするために区分されています。
そのため、トラブルを防止するためにもそれぞれの工事区分を事前にしっかりと理解しておく必要があります。
A工事とは、建物全体の基礎・骨組みなどの躯体部分、共用施設に関わる部分の工事のことをいい、業者選びや発注、費用負担は貸主(オーナー)になります。
該当範囲はビルの躯体部分(外装、外壁)、屋上、共用トイレ、通路、エレベーター、階段などになります。
B工事とは借主側の要望により入居する際に貸主(オーナー)が設備を増設する工事のことで、業者選びと発注は貸主によるものですが、費用負担は借主になります。
工事は借主の要望によって行われますが、施工業者は貸主が指定することがほとんどで、テナント部分の空調設備、消防設備の増設、電気容量の増設などがこれに該当します。
建物全体の安全性や構造に関わる工事なので、貸主が指定した業者により工事が行われる一方で、費用は借主が負担することになるのが特徴です。
入居時または入居後にB工事を行った場合には退去時の原状回復工事の際に入居前の状態に戻さなければならず、その費用も借主負担となります。
また、原状回復工事の見積もりに本来A工事(貸主負担)となるべき工事がB工事として含まれていることがあるので注意が必要です。
C工事は借主の意向により行う工事のことで、業者選びや発注から費用の支払いまでの全てを借主が行います。
そのため、施工業者も借主が自由に決めることができます。
また、B工事であっても貸主に相談してC工事とすることができれば、複数の業者から相見積もりを取得してコストを削減できることがあります。
C工事の多くは内装工事や間仕切り壁の増設、床の張り替え、什器の設置、インターネットの配線工事などが該当し、所有権も借主にあります。
ただし退去時には借主が費用を負担して、全て元通りに復旧しなければなりません。
原状回復工事とは前述したように、賃貸物件を退去する際に入居する前の状態に戻して貸主に引き渡すことをいいます。
そこでこの章では、原状回復工事の進め方について解説します。
はじめに物件の賃貸契約書の内容を再度よく確認し、原状回復義務の範囲を把握します。
万一契約書を見ただけでは工事範囲がよくわからない場合には、事前に管理会社や貸主に伝えて確認します。
内容を十分に把握したら、契約書に記載されている貸主や管理会社が業者を指定していないことを確認の上、数社に見積もりを依頼します。
指定業者がある場合には指定業者に連絡をするようにしてください。
現場調査に訪れたそれぞれの施工会社の担当者と一緒に現地を確認しながら、工事範囲と仕様の打ち合わせを行います。
複数の業者から見積書が提出されたら各社の見積書をよく比較検討した上で、見積もり内容に不足している点や不明な点がないことを確認します。
そしてその中から1社を選んで細部の打ち合わせと取り決めを行い、工事範囲やスケジュールなどで行き違いのないようにしておきます。
選定した施工業者と契約書の取り交わしを行います。
その際には契約書に記載されている工事内容、工事請負代金、工期、支払い条件、別途工事の有無などを再度よく確認しておきましょう。
工事着工前の近隣挨拶は施工業者任せにするのではなく、できる限り自らすすんで行うことで、工事中の近隣からの苦情やトラブルを回避しやすくなります。
なお、挨拶回りは工事着工1週間～10日程前までに行っておくと良いでしょう。
また、オフィスや店舗の立地条件によっては工事が可能な時間帯や曜日が限定されてしまうケースもあるので、事前によく確認しておく必要があります。
解体工事の近隣挨拶については、こちらにまとめましたので参考にしてみてください。
賃貸借契約期間中に退去し、契約期間満了日までに工事が完了するように原状回復工事を行います。
工期は現場の規模や工事内容によって異なりますが、およそ2週間から1か月程度かかることが多く、中には1か月以上かかってしまう場合もあるので余裕を持って着工することが大切です。
特にオフィスの場合には、作業時間や休日・夜間の作業、荷物の搬入・搬出、作業員の出入りなどに制約を受けることが多いので、特に注意が必要です。
工事が完了したら完了検査を行い、物件の引き渡しを行います。
この時に管理会社や貸主にも立ち会ってもらえるようにしておくと、同時に物件の明け渡しも終了できます。
また、管理会社や貸主に立ち会ってもらうことによりお互いの意見の相違がなくなって、引き渡し後のトラブルを回避することができます。
オフィスや店舗などと一般の住宅とでは原状回復工事を行うタイミングが異なります。
まずは賃貸借契約の内容をよく確認した上で、余裕を持ったスケジュール管理を行うことが大切です。
オフィスや店舗は住居の場合とは異なり、契約期間満了日までに原状回復工事まで完了させて物件を明け渡すことになっているケースがほとんどです。
住居の場合には原状回復工事は契約期間が終了して入居者が退去してから貸主が行うのが普通ですが、オフィスや店舗の場合は契約期間内に借主が行うのが一般的です。
このようになるのはテナントの場合には借主により使い方が異なり、原状回復工事の内容も借主によって大きく変わってしまうためです。
そして万一賃貸契約期間内に工事が完了しない場合には、完了するまでの賃料を借主が負担しなければならないケースが多く、貸主側とのトラブルも数多く発生しています。
こうした問題を回避するためにもスケジュールを早めに立てて、余裕を持って工事に着手することが大切です。
原状回復の範囲については、「経年劣化」と「通常消耗(通常損耗)」、「特別消耗(特別損耗)」に分けられます。
自然に劣化または損傷することを「経年劣化」と呼びます。
また、「通常消耗」とは日常的に使用していれば付いてしまう傷や汚れのことをいうのに対して、「特別消耗」とは借主の使い方によって発生する傷や汚れのことをいいます。
原状回復の範囲についてはオフィスの契約においてもオーナー(貸主)側とトラブルになることが多いようです。
そのため、トラブルを未然に防ぐためにも賃貸契約書に記載された借主の原状回復義務の範囲を必ず確認しておくことが大切です。
居住用の物件については、借主の原状回復の責任範囲は「借主の責任で生じた損傷」についてのみ発生すると解釈されるのが一般的です。
このような場合は「経年劣化」や「通常消耗」は除外され、これらは貸主の負担範囲となります。
一方、オフィスなどの事業用物件の原状回復として義務付けられているのも主に「特別消耗」の部分です。
しかしオフィスなどでは故意、過失、善管注意義務違反にとどまらず「経年劣化」や「通常消耗」についても借主側に原状回復義務が発生するとしていることがよくあります。
そのため、この場合には「特別消耗」だけではなく、通常使用や経年劣化による損耗も含めて、全て借りた時点の状態にまで復旧しなければなりません。
原状回復工事は、退去後または契約期間内のいずれかのタイミングでおこないます。
しかしオフィスや店舗などの事業用物件の場合には契約期間内に実施することがほとんどなので、あらかじめ賃貸契約書に目を通しておく必要があります。
オフィスや店舗移転が集中する時期に工事を依頼すると、希望する時期に工事が着工できなくなったり、工期が遅延してしまったりする可能性があります。
一般的に1～3月、9～12月などは企業の決算期になることが多く、決算後に移転する企業が増加します。
そのため、施工業者に依頼が集中する時期を避けて、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
オフィスや店舗などの原状回復工事は、オーナーや管理会社と交わした賃貸契約書の中であらかじめ施工業者が指定されていることが多いようです。
しかしその場合には、指定の施工業者が希望の工期で施工できなかったり、業者の見積金額に合意できなかったりすることがあります。
その際には他の施工業者に依頼することが可能かどうかを、オーナーや管理会社に相談してみると良いでしょう。
この章では、原状回復工事でよくある質問をまとめました。
ぜひ参考にしてみてください。
原状回復工事とは賃貸物件の契約が終了した際に借りた時の状態に戻すことをいい、オフィスや店舗などの場合には契約期間内に原状回復工事を行って貸主に返却する必要があります。
なお、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が国土交通省によって取りまとめられていて、その中には原状回復の定義が定められています。
ガイドラインは一般住居用のものですが、オフィスや店舗でも参考にすることができます。
オフィス・店舗などの物件ではすべて賃借人負担で原状回復工事を行うケースが多いようです。
その費用は規模によって異なりますが、おおまかな費用相場(床面積1坪あたりの工事費用)は以下の通りです。
| 10～50坪未満の小規模オフィス、店舗 | 30,000円/坪～50,000円/坪 |
| 50坪以上のオフィス、店舗 | 50,000円/坪～100,000円/坪 |
一般的に飲食店の場合にはオフィスと比較して水回りを大きく変更しているケースが多いため原状回復工事の費用も高くなる傾向があり、100,000円/坪以上かかってしまうことも珍しくありません。
また、店舗などで特殊な内装工事を行っている場合や、最新設備が導入されているビルに入居している店舗などの場合も費用が割高になるので注意が必要です。
さらに工事を発注する業者によっても費用が異なり、一般的に大手業者は高く、小・中規模業者は費用が安くなる傾向があります。
賃貸物件を返却する際にかかる原状回復工事の勘定科目は何にあたるのでしょうか。
オフィスや店舗の退去時に発生する原状回復費用は全額経費として計上することが可能ですが、その際の勘定科目は「修繕費」にあたります。
敷金から差し引かれる場合は借方に修繕費、貸方に敷金として処理するのが一般的で、敷金から差し引かれない場合にはシンプルに修繕費の勘定科目を使用して処理します。
原状回復工事とリノベーションの違いが良くわからないという方も少なくないのではないでしょうか。
簡単にいえば「入居する前の状態に戻すこと」を原状回復というのに対して、「入居する前よりもグレードアップさせること」をリノベーションといいます。
例えば壁紙を貼り換える際に、従来の壁紙と同じものに貼り換えることを原状回復といい、調湿性や防汚性などといった機能性を持った壁紙などで貼り換えることをリノベーションといいます。
その他にも、入居率をUPさせるために行なう最新設備機器への交換や設備の増設など、既存の建物に大規模な工事を行うことで従来よりも性能を高めたりデザイン性を向上させたりして物件の価値を向上させる目的で行われる工事がリノベーションです。
本記事では店舗やオフィスの原状回復工事の進め方や注意点、ポイントについてご紹介してきました。
賃貸物件を退去する際には様々な障害があり、借主が想像以上の負担を強いられてしまうことが少なくありません。
またその手続きなども住居の賃貸物件とは異なる点が多いので、常に収支を意識しながら様々な決断をくだしていく必要があるでしょう。
原状回復工事の正しい手順を理解するとともに、その費用をできるだけ抑えて最低限の支出で退去できるようにすることが大切です。
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東証一部上場企業の不動産・建設会社の建築部門に33年間勤務。 13年間の現場管理経験を経て、取締役事業部長に就任。事業部内で年間1000件以上のリフォーム工事を手掛けるなかで、中立的立場でのコンサルティングの必要性を実感し、独立を決意。現在はタクトホームコンサルティングサービスの代表として、住まいに関する専門知識を生かし、多岐にわたり活躍している。 （保有資格：一級建築施工管理技士、宅地建物取引士、マンション管理士、JSHI公認ホームインスペクター、インテリアコーディネーター、マンションリフォームマネジャー、日本不動産仲裁機構ＡＤＲ調停人）
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