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現在、全国的に「空き家」が社会問題となっています。ニュースにも取り上げられるほどで、実際に誰しも空き家を1度は目にしたことがあるでしょう。
倒壊の恐れや防犯上好ましくない空き家もあり、この状況を改善するため2015年に「空き家対策特別措置法」が施行されています。
この法律によりこれまで行政が介入しにくかった「空き家問題」に積極的に取り組む体制がとられ、罰則など厳しい行政処分を科される可能性も出てきました。
そこで本記事では「空き家対策特別措置法」について解説します。空き家を所有する人、または相続する可能性のある人は是非参考にしてください。
目次
「空き家対策特別措置法」は平成27年に施行された法律で、正式には「空き家等対策の推進に関する特別措置法」といいます。（国土交通省：空家等対策の推進に関する特別措置法）
これにより、特定空き家等に指定された家屋や敷地の所有者は立ち入り調査や指導・勧告・命令・行政代執行の措置を受けることになりました。
空き家は人が使わなくなり適切な管理もされていない状態の建物や敷地を指し、その中で特定の条件を満たすと「特定空き家等」に指定されます。
「特定空き家等」に指定される条件は、以下の4項目になります。
ゴミ屋敷や屋根が傾いた家屋などはこれに該当し、所有者は解体や売却など何らかの対応をしなければなりません。
「空き家対策特別措置法」に則った指導や勧告を無視すると、罰金や強制的な行政代執行を受けるなど措置の内容が順を追って重くなっていくのが特徴です。
急激な少子高齢化が進む日本は、都市部を含む全国各地で「空き家問題」が深刻化しています。
問題点として、適切な管理がされていない家屋等が防災・衛生・景観等などの生活環境に深刻な影響を及ぼしていることが挙げられます。
また固定資産税や都市計画税には「住宅用地の特例」という制度で税金が安くなる優遇措置があります。
空き家を解体すると固定資産税の優遇がなくなり税金が高くなってしまうことから、あえて空き家を放置している人も多いようです。
そこで空き家等を活用するための対応が必要となり、空き家対策特別措置法が施行されたのです。
では空き家対策特別措置法により、どのくらいの効果が出ているのでしょうか。
令和2年3月31日時点の、国土交通省が発表した施行状況等の調査結果を見てみました。全国1741市区町村を対象に行われた調査で、所有者が特定された空き家は33.9万件。
うち特定空き家等として把握されているのは約3万件です。そして市区町村からなんらかの措置を受けた件数は1万1887件でした。
ただし約5000件は助言や指導前の物件で、半数近くを占めています。
勧告以上の措置を受けたのはわずか約600件と年々措置件数は増えていますが、いまだ期待するほどの効果は出ていないのが現状です。
もし自分が所有する空き家が「特定空き家等」に指定された場合、どのようなことが起こるのか詳しく説明していきます。
「特定空き家等」と指定された場合は行政から管理を怠ったと判断されるわけですから、「空き家対策特別措置法」に基づいて罰則など厳しい措置をとられる可能性もあります。
空き家を長年放置すると老朽化により家屋倒壊の危険があったり、不法投棄からゴミ屋敷化したりと、周辺住民にとってさまざまなトラブルが起こる可能性があります。
また放火や犯罪者が隠れるスペースにも適しているため、防犯面のリスクも高まるのです。
このような理由から、適切に管理されていないと判断された場合に「特定空き家等」の指定が行われています。
「特定空き家等」に指定され、行政から受けた助言・指導の改善を怠ると次は勧告となり、固定資産税の優遇措置から外されます。
空き家の状況が改善されるまで土地の固定資産税が4～6倍になり、高額な税金を支払わなければなりません。
ただし「特定空き家等」に指定されても、年内に空き家の状態を改善すれば引き続き固定資産税の優遇措置を受けられます。
助言や指導を受けた時点で、適切に対処し年内に改善すれば問題はありません。
正当な理由もなく固定資産税を支払わなかった場合、空き家のある市区町村から督促状が送られてきます。
未納の状態が続くと財産調査が行われて、財産が差押えとなる可能性もあります。
返済が厳しい場合は放置せず、早めに空き家のある市区町村に相談しましょう。分割返済など、適切な支払い方法を提案してくれます。
「特定空き家等」に指定されてしまった場合の、行政代執行までの流れを簡単に説明します。
以下に説明するものは、すべて改善を怠った場合です。
勧告までは行政指導ですが、命令に背いた場合は行政処分となります。
行政代執行が行われると、土地にある塀・樹木の撤去や家屋が解体されることも十分に考えられます。
解体工事後の固定資産税については、以下の記事を参考にしてください。
「空き家対策特別措置法」が施行されたことにより、特定空き家等に指定された場合は速やかな対処・改善が要求されるようになりました。
ではどのように対処していけばいいのか、具体的な方法を見ていきましょう。
家屋などの建物は管理されていないとその分劣化も早くなります。そのため、しばらく使われていなかった空き家を残したい場合はリフォームなど適切な管理をしなければなりません。
リフォームをすると費用がかかり、所有者の負担となります。しかしきれいな状態であれば人に貸し出すなど、空き家を有効活用ができます。
リフォーム後に賃貸物件として人に貸し出せば、家賃収入になります。
賃貸としてニーズを考えたり、かかったリフォーム代と収入のバランスを考える必要はありますが、大きな収入源となる可能性もあります。
また、人が住むことにより建物の老朽化を防ぐことにもつながります。
倒壊の危険があるなど空き家を維持するのが難しい場合は、家屋の解体を検討しましょう。
その際、空き地となった土地をそのまま放置すると解体費用・解体後の維持費・固定資産税の増額分の負担などデメリットがあります。
しかし重い行政処分を受ける可能性は低くなり、更地となった土地を有効活用することで、新たな副収入ができる可能性もあります。
空き地となった土地を有効活用として比較的楽なのは、月極駐車場やコインパーキングにする方法です。
月極駐車場であれば砂利のままでも始められるので、初期費用は安く済みます。また、きちんと貸し出せれば安定した収入にもつながります。
しかし周辺状況によってはアスファルト舗装をしたり、屋根をつけたり空車リスクを減らす努力が必要です。
一方コインパーキングは運営業者が土地を一括借り上げする場合が多いので、駐車場の利用状況に関わらず一定の収入が得られるのが魅力です。
また、駐車場化する費用は運営業者がまかなってくれます。ただしコインパーキングは土地の場所によって適さない可能性もあります。
空き家を売却するときは、きちんと売れるのか需要を確認する必要があります。また、家屋を残すかどうかも考えましょう。
家屋を残したまま売却できれば解体費用もかからないので、費用対効果は高くなります。空き家の状態が良い場合はおすすめの方法です。
また、築年数に限らず空き家を購入してからリフォームを行う方も多いようです。
ただしいつ売れるかはわからないので、その間に家屋の劣化が進むリスクは考慮しましょう。
建物を解体して売却すると解体費用の負担がかかり、固定資産税の優遇措置は受けられません。
そのため、売却できるまでの時間が長いと金銭的な負担が大きくなるので注意が必要です。しかし更地の方が買主が早く見つかる可能性が高まります。
また、建物がなければ管理する手間も軽減でき、特定空き家等に指定される心配はありません。
直接土地や物件を不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。
不動産会社に売却を行う場合、売却完了まで1～2か月とスピーディに売買を済ませられます。
ただし販売価格が相場の7割程度と低く、需要の少ないエリアでは買い取りを断られる場合もあるでしょう。
空き家バンクは地方自治体が運営しており、所有している空き家を貸したい人や売りたい人が登録しています。
登録すると空き家バンクを介して地方自治体が情報提供をし、空き家を借りたい人や買いたい人が申し込むことで賃貸や購入につながる仕組みです。
空き家が田舎の奥地にある場合や買主が見つからない場合に有効な方法といえます。
空き家の活用方法については、以下の記事を参考にしてください。
地方自治体は、空き家対策に使える補助金や助成金制度を設けています。
「空き家対策特別措置法」の罰則を受ける前に、補助金などを使って改善できるか検討しましょう。
各自治体で設けている補助金や助成金が対象となるのは「除去・改修・取得」の主に3つの段階で分けられます。
以下は各自治体で行われている補助金や助成金制度の一例になります。
| 東京杉並区：老朽危険空家除却費用の助成制度 | 助成限度額を150万円として除却工事費の80％を負担(所有者負担20％) |
| 大阪市：空家利活用改修補助事業(住宅再生型) | 性能向上に資する改修工事費用を上限75万円で補助率が1/2以内 |
| 福岡市：木造戸建住宅の耐震建替費補助事業 | 耐震診断結果に基づき、当該地に新築をする場合1戸につき一律20万円 |
| 石川県能都町：能登町空き家等解体事業補助金 | 限度額を50万円として補助対象費用の1/3 |
| 長野県木祖村：空き家改修事業補助金 | 空き家バンクにより住宅を取得・賃貸した場合の改修費用を上限50万円で補助率1/2 |
補助の内容や金額も各自治体さまざまですが、申請できる家屋の築年数に規制がある場合もあります。
「全国補助金一覧サイト」などを活用するのも手ですが、掲載していない自治体もあるため、所有する空き家がある自治体に直接確認するのがおすすめです。
空き家に関する補助金については、以下の記事を参考にしてください。
空き家は放置すると老朽化が進み、周辺住民とのトラブルや、治安の悪化などの社会的な問題を引き起こします。
全国的に放置空き家が問題視される中、適切な管理が行われていない空き家の所有者に対し、市町村から助言・指導・勧告・命令ができるよう施行されたのが「空き家対策特別措置法」です。
所有する空き家が「特定空き家等」に指定されると、行政から助言や指導の対象となり、改善を怠れば重い行政処分を科され、最終的に行政代執行を受けることになります。そうならないためにも空き家は適切に管理しましょう。
突然の相続などで空き家の管理に困った場合には、各自治体や空き家関連のNPO法人などの民間団体でも相談できますので有効活用してみましょう。
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解体エージェント 編集部
こんにちは、解体エージェント編集部です。「最適な解体業者との架け橋に」をコンセプトに、解体工事をトータルでサポートする解体エージェント。コラムでは、業者の選び方や工事前後の手続き、気になる解体工事の費用相場まで、解体工事にまつわる皆さまのさまざまな疑問にお答えします。解体工事の専門アドバイザーによる有益で信頼できる情報をお届けしますのでぜひ参考にしてください。
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