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空き家を相続したものの、将来自分で住む予定もなくこの先どう活用したら良いのかわからないという方が少なくないのではないでしょうか。
空き家は居住をしていない場合であっても固定資産税がかかるほか、放置することによって発生するリスクもあります。
本記事ではそのような方に向けて、空き家の有効活用の方法や放置するリスクなどを紹介します。空き家に関するお悩みを解決するうえで、ぜひ本記事をお役立てください。
目次
相続で空き家を手に入れたものの、活用方法が見当たらずそのまま放置している方が多いのではないでしょうか。
しかし空き家を放置しておくことで毎年固定資産税などの支払いが発生します。
また、そのまま放置し続けるとやがて建物が老朽化して、自治体から修繕や除去を勧告される可能性もあり、近隣住民にも悪い影響を与えてしまいます。
そこでまずは空き家を放置することのデメリットについて詳しく見ていきます。
空き家を放置しておくことで敷地内に雑草が生えたり、ゴミが不法投棄されて異臭を放つようになったりします。
また、人が住まなくなった家は老朽化が著しい傾向があるので、そのまま放置し続ければ家屋が倒壊して近隣に何らかの損害を与える可能性があります。
このように、空き家放置には安全面で大きなリスクがあるといえます。
誰も住んでいない家は犯罪の温床になったり、不法侵入されてそのまま侵入者が居座ったりしてしまう恐れがあります。
また、たばこの投げ捨てなどが原因で火災が発生したり、放火犯の格好の標的になったりするので要注意です。
このように、空き家周辺は治安が悪化しやすいといえるでしょう。
庭に雑草が繁茂し害虫が発生したり、ゴミが不法投棄されたりすると、地域の景観が悪くなって近隣の不動産価値も下落する恐れがあります。
そうなってしまえば近隣住民との関係も当然悪化するでしょう。
空き家が放置され続ければ、倒壊など危険な状態になったり著しく景観を損なったりするのは明らかです。
そしてそのまま放置しておくのが相応しくないと行政が判断すれば「特定空き家」に指定されて、最悪の場合は行政処分を受ける可能性があります。
空き家対策特別措置法については、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家を相続した際には、保有、貸す、土地活用する、売却する、のいずれかの方法で対処することになります。
そこでこの章では、空き家を保有する場合の有効活用アイデアを7つ紹介します。
賃貸物件として貸し出すのが最もオーソドックスな活用方法です。
しかし地方の物件で賃料が高めに設定できない場合には、収支の面から修繕にかける費用をあまり捻出することができないという問題があります。
そこで有効なのが、実際に暮らす借主が自由に修繕を行って住む方法です。
このような賃貸方式のことをDIY型賃貸といいます。
DIY型賃貸でも事前に最低限の取り決めを行っておく必要はあります。
しかし比較的借主が好きなようにリフォームすることができ、貸主には貸し出しに必要なコストを大幅にカットできるメリットがあります。
また、借主が自由にリフォームできるため長く住んでもらうことが期待でき、退去する時にはよりきれいな状態で返却される可能性もあります。
貸主にとっては収益を上げながら、借主に物件の管理もしてもらえるのが最大のメリットです。
ただし、所有権の帰属、費用精算の有無、原状回復の範囲など契約手続きが面倒になりがちなのがデメリットといえるでしょう。
民泊は宿泊ニーズの多様化により、近年急速に広まりました。
そのため2018年6月には「住宅宿泊事業法」(通称：民泊新法)が施行されています。
個人でも簡単な手続きで空き家を有効に活用できるようになったのですが、民泊として貸し出すことができる最大日数は年間180日に制限されています。
オーナーとしては所有している物件を貸し出すだけであとは専門の業者が民泊運営業務をすべて行ってくれるというのがメリットになります。
しかし一度入居者が決まれば最低でも1年以上稼働する賃貸と比較すると、決して有利になるとは限らないので注意が必要です。
「シェアハウス」とは一軒の家を数人でシェアする居住形態のことをいいます。
戸建ての場合には1人に貸し出すよりも数人でシェアしてもらった方が高い賃料収入が期待できるというのがメリットです。
また、入居者の誰かが退去したとしても全員が退去しない限りは収入がゼロになってしまうこともありません。
しかし入居者同士のトラブルが多くなりがちなので、管理業務が煩雑になりやすいのがデメリットです。
また、空き家をそのままの状態でシェアハウスに転用するのは難しいため、相応のリノベーションが必要になるでしょう。
このようにシェアハウスを自ら運営するためには非常に手間がかかるといえるので、管理は外部に委託する必要があります。
レトロな古民家風の空き家であれば、カフェやギャラリーとして活用する手法も近年では増えています。
非日常的な空間が話題となり、人気を集めているケースが多いようです。
しかしカフェとして営業する場合には食品衛生に関わる届出や営業許可の申請が必要になるとともに、それなりの改修費用がかかります。
いずれにしても、事前に十分な知識を身に付けた上で営業することが求められます。
サテライトオフィスとは、企業本社や官公庁・団体の本庁舎から離れた場所にある小規模なオフィスのことをいいます。
新型コロナウイルスの影響などがあったため、最近ではサテライトオフィスでのテレワークが急増するようになりました。
もともとはオフィスから離れた場所に住む社員や自宅で仕事環境を確保できない社員に向けて整備されましたが、アフターコロナにおいても働き方の主流になっていく可能性があります。
しかし物件の状態によっては大規模な修繕が必要になるデメリットもあるので、今後の動向をよく見極める必要があるといえます。
マイホーム借上げ制度とは、家を所有する人の家を借り上げて第三者(主に子育て世代)に転貸するという仕組みです。
家を相続したが当面住む予定のない人にとっては、利用価値が高いといえます。
借り手がいない期間も家賃収入を保証してもらえることが最大のメリットといえますが、家賃が相場よりも低い傾向にあります。
また、基準を満たしていないと耐震補強工事などの改修工事を行う必要があるなどのデメリットがあります。
空き家バンクとは、空き家を有効活用して地方移住を促進し地方の活性化を図ることを目的に、多くの自治体で導入されている制度です。
賃貸や売却を希望している空き家の所有者が登録します。
空き家を保有しつつ、登録しておくことで賃貸や売却の可能性を拡げることができます。
空き家バンクは自治体が主体となって運営しており営利目的ではないため、メリットとともにデメリットも多く存在します。
補助金や助成金の対象になるのがメリットですが、自治体は契約や仲介には関与しないので自分で直接利用者と交渉する必要があります。
また、自治体によってはあまり積極的に取り組んでいないこともあるので、マッチング率は必ずしも高いとはいえないところもデメリットのひとつです。
空き家活用に失敗してしまった事例は決して少なくないので注意が必要です。
最も多いのが賃貸に出すために古い空き家をリフォームしたものの、結局借り手が見つからず無駄になってしまった事例ではないでしょうか。
空き家を貸す際には事前に収支計画を綿密に立てた上で、本当に需要があるかどうかをしっかりと見極めることが大切です。リフォームの必要性についても十分に検討しましょう。
また、売却したいと思ってもそのままの状態で必ずしも売れるとは限りません。
周辺物件の活用状況や、売却する物件の状態、立地条件、相場などを信頼できる地元の不動産会社に相談した上で方向性を決めることが大切です。
国内には空き家、空き地管理でお困りの方に対して、悩み事を解決するサポート団体があります。
これらの団体では、空き家活用のマッチング、セミナーの開催などさまざまな活動を行っているので、一度利用してみると良いでしょう。
空き家を所有し続けて活用していくためにはさまざまなリスクがあります。
また、固定資産税などがかかり続けるだけのマイナスの資産にもなりかねません。
こうしたリスクを避けるためには、売却するのがベストな選択になる場合も決して少なくありません。
不動産仲介会社に相談して納得のいく価格で売れるようであれば、売却して現金化した方が良いでしょう。
売却しても納得のいく価格で売れそうになかったり、建物が老朽化して活用が見込めなかったりする場合には、空き家を解体して土地を有効的に活用する方法もあります。
有効に活用する方法として、駐車場、コインランドリー、太陽光発電、家庭菜園、資材置き場などが考えられます。
ただし固定資産税の軽減措置が適用されなくなるなどのデメリットもあるので、事前に収支計画をしっかりと立てておくことが大切です。
本記事では、空き家を保有する場合の有効活用のアイデアを7つご紹介しました。
現在空き家の増加にともない、さまざまなトラブルが多発しています。
空き家を放置しておくことで毎年固定資産税などの支払いが発生し、そのまま放置し続けるとやがて建物が老朽化して、自治体から「特定空き家」に認定されることにもなりかねません。
また、近隣住民にも悪い影響を与えてしまいます。空き家の放置にはデメリットしかありません。
周辺物件の活用状況や、物件の状態、立地条件、相場などを信頼できる地元の不動産会社に相談した上で、早めに対処の方向性を決めることが大切です。
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亀田 融
東証一部上場企業の不動産・建設会社の建築部門に33年間勤務。 13年間の現場管理経験を経て、取締役事業部長に就任。事業部内で年間1000件以上のリフォーム工事を手掛けるなかで、中立的立場でのコンサルティングの必要性を実感し、独立を決意。現在はタクトホームコンサルティングサービスの代表として、住まいに関する専門知識を生かし、多岐にわたり活躍している。 （保有資格：一級建築施工管理技士、宅地建物取引士、マンション管理士、JSHI公認ホームインスペクター、インテリアコーディネーター、マンションリフォームマネジャー、日本不動産仲裁機構ＡＤＲ調停人）
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