安心の解体工事を徹底サポート
鉄筋コンクリートは「RC」とも呼ばれ、耐久性や耐火性、強度に優れていることから、アパートやマンションなどの多くの建物に採用されています。
しかしとても頑丈で解体しにくいことから、木造や鉄骨造の建物よりも高額な解体費用がかかるといわれています。
この記事ではRC造の坪数別の解体費用をはじめ、解体費用の内訳や作業の流れや解体費用を安く抑える方法を紹介します。
目次
建物の解体費用は構造によって異なり、木造＜鉄骨造＜RC(鉄筋コンクリート)造の順に解体するための工事が大がかりになって費用が高額になります。
また、解体費用は建物の構造ごとにそれぞれの相場があり、延べ床面積30坪のRC造の建物の場合には、180～240万円(坪単価6～8万円)程度といわれています。
ただし立地条件や築年数、工法、階数によっても費用が大きく変わるので注意が必要です。
特にRC造の場合にはこの傾向が強いので、事前に解体業者から見積もりをとっておくことが非常に重要です。
解体費用の坪単価(床面積１坪あたりの解体費用)の相場は、建物の構造や工法によって大きく異なりますが、同じ構造・工法の場合でも地域差があります。
一般的に物価の高い都市部の方が、地方よりも職人の人件費や重機・足場材などの維持費・リース代などが高いため解体費用が高額になります。
逆に過疎地域の場合には解体業者がいないため業者間の価格競争が少なく、費用が高くなるケースもあります。
さらに自治体によって廃棄物の処理にかかるコストが異なることから、地域による価格差が生じます。
しかし解体費用を比較するためには、坪単価を計算して検証していくのが一般的です。
そこでこの章では、RC造建物の延べ床面積別解体費用の坪単価相場を地域別にみていきましょう。
はじめに10坪のRC造住宅の解体費用の地域別坪単価の相場を紹介します。
| 地域 | 坪単価 |
| 北海道・東北 | 4.5～5.5万円 |
| 関東 | 6.0～8.0万円 |
| 中部 | 4.5～5.5万円 |
| 近畿 | 5.0～7.0万円 |
| 中国・四国 | 4.5～5.5万円 |
| 九州・沖縄 | 4.5～6.0万円 |
※RC造住宅の解体費用の坪単価の相場は一般的に6～8万円といわれており、10坪のRC造住宅では60～80万円程度になりますが、地域により価格が大きく異なります。
また、10坪の場合は各価格帯の中でも高めの価格になる傾向があるといえます。
20坪の場合の地域別坪単価の相場は次のようになります。
| 地域 | 坪単価 |
| 北海道・東北 | 4.5～5.5万円 |
| 関東 | 6.0～8.0万円 |
| 中部 | 4.5～5.5万円 |
| 近畿 | 5.0～7.0万円 |
| 中国・四国 | 4.5～5.5万円 |
| 九州・沖縄 | 4.5～6.0万円 |
※10坪の場合と大きく変わりませんが、各価格帯の中間程度の価格になる割合が増える傾向にあります。
30坪の場合の地域別坪単価の相場は次のようになります。
| 地域 | 坪単価 |
| 北海道・東北 | 4.5～5.5万円 |
| 関東 | 6.0～8.0万円 |
| 中部 | 4.5～5.5万円 |
| 近畿 | 5.0～7.0万円 |
| 中国・四国 | 4.5～5.5万円 |
| 九州・沖縄 | 4.5～6.0万円 |
※30坪の場合も20坪の場合とほぼ同じ様な価格になります。
40坪の場合には次のようになります。
| 地域 | 坪単価 |
| 北海道・東北 | 4.5～5.5万円 |
| 関東 | 6.0～8.0万円 |
| 中部 | 4.5～5.5万円 |
| 近畿 | 5.0～7.0万円 |
| 中国・四国 | 4.5～5.5万円 |
| 九州・沖縄 | 4.5～6.0万円 |
※30坪の場合とそれほど大きく変わりませんが、各価格帯の中でも安めの価格になる傾向があります。
50坪の場合には次のようになります。
| 地域 | 坪単価 |
| 北海道・東北 | 4.5～5.5万円 |
| 関東 | 6.0～7.5万円 |
| 中部 | 4.5～5.5万円 |
| 近畿 | 5.0～7.0万円 |
| 中国・四国 | 4.5～5.5万円 |
| 九州・沖縄 | 4.5～6.0万円 |
※50坪の場合には、関東では若干価格が安くなる傾向があります。
| 地域 | 坪単価 |
| 北海道・東北 | 5.2万円 |
| 関東 | 7.0万円 |
| 中部 | 5.2万円 |
| 近畿 | 6.7万円 |
| 中国・四国 | 5.7万円 |
| 九州・沖縄 | 6.2万円 |
※各地域共、解体費用が安くなる傾向がありますが、一部の地域では多少解体費が上がってしまうケースがあります。
これは床面積が同じ場合でも、建物の階数などが増えてしまうことによるものと思われます。
70坪の解体費用の地域別相場は次のようになります。
| 地域 | 坪単価 |
| 北海道・東北 | 5.2万円 |
| 関東 | 7.0万円 |
| 中部 | 5.2万円 |
| 近畿 | 6.7万円 |
| 中国・四国 | 5.7万円 |
| 九州・沖縄 | 6.2万円 |
※60坪の場合とほぼ同じになります。
解体費用は一般的に建物が大きくなる(延床面積が大きくなる)と坪単価が安くなる傾向がありますが、床面積が大きくなっても階数が増えてしまうと、坪単価が高くなってしまうケースがあります。
表の坪単価は建物の大きさごとに地域別にまとめたものですが、実際には同じ県内であっても都市部と郊外とでは解体費用が大きく異なることがあります。
そのため、これらの表はあくまでも目安として参考にするようにしてください。
一般的にRC(鉄筋コンクリート)造の建物の解体費用の相場は、1坪あたり6～8万円程度といわれていますが、建物面積によってはかなり大きな価格差があります。
また、RC(鉄筋コンクリート)造の建物の解体費用には地域性があるほか、ビルかマンションかによっても費用が異なります。
その他では階数が多い(高層になる)、複雑な場所に建っているなどの条件下では費用が相場よりも高額になります。
この章では解体費用の目安を知る上で、ビルとマンションの階数別実例を紹介します。
3階建てのRC造の解体費用の実例は次のようになります。
3階建てRC造のビルの解体費用の実例は、延べ床面積が250坪の建物では坪単価が約5万円、延べ床面積が150坪の建物では坪単価が約3万円となっており、延べ床面積によって坪単価に差が生じています。
3階建てRC造のマンションの場合では、延べ床面積が約150坪の建物では坪単価が約6万円ですが、延べ床面積が39坪の小規模な建物の場合には坪単価が約12万円と非常に高額にです。
次に4階建てのRC造の解体費用の実例を見ていきましょう。
延べ床面積が約110坪のRC造4階建てビルの解体費用は、坪単価が約7万円です。
4階建てのマンションの場合には、延べ床面積が約2,400坪の比較的大きなマンションで、坪単価は約11万円です。
最後に5階建てのRC造の解体費用の実例を見ていきましょう。
延べ床面積が約110坪の5階建てビルの解体費用の坪単価は、約11万円です。
5階建てのRC造マンションの実例をみると、延べ床面積80坪の建物の場合で、坪単価は約12万円です。
以上のことから、同じRC造の建物であってもマンションの方がビルよりも解体費用が高くなり、それぞれ階数が増えるほど(高層になるほど)費用も高額になる傾向があることがわかります。
解体費用は建物本体の工事費用のほかに、付帯工事費用とその他の費用(諸経費)から構成されています。
ここでは解体費用の内訳を紹介します。
建物本体の解体費用は、足場の設置などの「仮設工事費用」と解体後の整地費用を含めた「本体工事費用」を合わせて本体工事費として計上されるのが一般的です。
「仮設工事費」には足場代の他に、仮囲いやゲート、養生シート、防災シート、防音パネルなどといった項目があり、「本体工事費」の項目には内部解体や上屋解体などがあります。
また、RC造の建物は建物が建築された時の工法(ラーメン構造、壁式構造など)によっても解体方法が異なるため、工法によっては費用が高額になることがあります。
付帯工事費用とはメインとなる建物以外の解体撤去費用のことです。
建物内部に残された残置物の撤去や、庭木・庭石等の撤去、ブロック塀・フェンス・門扉・カーポート・物置などの撤去にかかる費用のことをいいます。
建物本体の解体費用を節約することは困難ですが、付帯工事費用は自分で行うことで安く抑えることができます。
その他の費用については業者の見積もり書の中に「諸経費」として記載されていることが多いです。
重機のリース代や回送費(重機を現場まで運搬するための費用)、近隣挨拶の際の粗品代、道路使用許可や各種申請の際にかかる手数料、工事賠償保険代などがあります。
解体費用はさまざまな要因で変動します。
ここでは、解体費用に影響を与える要因について紹介します。
建物が強固で頑丈になるほど解体費用が高額になるのは前述した通りですが、その他では、地下室がある場合などの特殊な条件があると、さらに解体費用が高額になります。
解体する建物がある敷地までの道路が狭い場合や前面道路と敷地との間に著しい高低差がある場合、敷地が狭い場合などでは、重機を敷地内に搬入することができません。
その場合には作業効率の低い手作業での解体工事を行うようになるため、解体費用が割高になります。
同じ作業内容であっても、施工する解体業者によって解体費用が異なります。
価格差が生じる要因には、重機や足場材などを自社で保有しているかどうかや、産業廃棄物の処分を自社で行うことができるかどうか(免許や許可の有無)、が挙げられます。
また下請けに委託せずに自社施工が可能かどうか(マージンの有無)、解体業者の粗利設定も大切な要因です。
解体する建物にアスベストが含まれている場合には、上屋を解体する前に適切なアスベスト除去工事を行うことが法律で義務付けられています。
アスベストは、吸入すると肺がんや悪性中皮腫などの健康被害を引き起こすことが広く知られるようになったため、現在は使用が禁止されています。
しかし2006年以前に建築された建物にはアスベストが含まれている建材が使用されている可能性があるため、解体工事前にアスベスト調査を行い、アスベストの有無を確認しなければなりません。
そしてアスベストが使用されている場合にはその危険度に応じた除去工事が必要になり、除去工事には別途費用がかかります。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。
ここではRC(鉄筋コンクリート)造の種類と主な工法について紹介します。
広義のRC(鉄筋コンクリート)造には、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造が含まれています。
それぞれの違いを紹介します。
RCとはReinforced Concreteのことで、直訳すると「補強されたコンクリート」になります。
RC造の建物は柱や梁、床、壁などの主要構造部が鉄筋とコンクリートで構成されていて、鉄筋を組んだ型枠にコンクリートを流し込んで固めたものになります。
鉄筋は引張力には強いものの圧縮力や熱に弱くてサビやすいのに対して、コンクリートは引張力は弱いものの圧縮力や熱に強いです。
そのため鉄筋とコンクリートを組み合わせることでお互いの短所を補い合うことができます。
SRC(Steel Reinforced Concrete)造はRC造の強度をさらに高めるために鉄骨の柱や梁の周囲に鉄筋を組み、コンクリートを打ちこんで施工した建物のことをいいます。
鉄骨は変形に対応する力が強いので、地震などによる揺れのエネルギーを吸収できるのがメリットです。
そのため、大型マンションやビルなどの大規模で高層の建物はSRC造で建てられていることがほとんどです。
一方、建設コストはRC造よりも高くなります。
RC(鉄筋コンクリート)造の主な工法には、「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。
それぞれの構造の特徴を紹介します。
ラーメン構造とはドイツ語の「枠」や「額縁」を意味する「ラーメン」から名付けられたものですが、柱と梁を使って建物を支えているため、壁を必要としないという特徴があります。
また、ラーメン構造では柱と梁を強固に接合することで耐震性を高めていますが、間取り変更などのリフォームがしやすいことが知られています。
柱や梁で建物を支えているラーメン構造に対して、壁面と床面全体で建物を支えるのが壁式構造になります。
強度が高い壁や床が箱のように面で建物を支えているので、室内に柱や梁の凹凸がなく、すっきりとした印象を受けます。
一方で壁を撤去するようなリフォームは困難で、高層になるとラーメン構造よりも強度が劣るため、主に5階建て以下の建物に採用されています。
RC(鉄筋コンクリート)造の建物を解体する方法には、大きく分けて「地上解体」と「階上解体」の2つの作業方法があります。
「地上解体」は、地上に大型の重機を設置して、建物を解体していく方法です。
壊したコンクリート片が落下してくる点に注意が必要ですが、「階上解体」と比べると安全性が高い作業方法といえます。
ただし重機のアームが建物の最上階まで届くという条件が必要で、アームが届かないような高層建築物の解体工事の場合には、この方法では対応することができません。
一方「階上解体」は、大型クレーンで重機を屋上に引き上げ、上から下へと解体していく方法です。
高層ビルや高層マンションなどの解体工事の際に多く採用される方法ですが、重機の転落などの危険度が高い作業方法といえます。
ほかにも、これらから派生した作業方法があります。
このようにRC造の建物にはさまざまな解体方法があるので、建物や周辺の状況に最も見合った方法を選択することが大切です。
RC造の建物自体を解体する際には、主に次の3つの工法が採用されています。
ここではそれぞれの工法について紹介します。
ブレーカー工法とは、機械による打撃力でコンクリートを細かく破砕していく工法のことをいいます。
「ハンドブレーカー」と呼ばれる人が持ち運びできるコンパクトなサイズの打撃用機械と、「大型ブレーカー」と呼ばれる重機の先端に取り付けて使用するものがあります。
ただしブレーカーを使用する際には騒音や大量の粉塵が発生するので、防音や防塵設備の設置が必要になることがあります。
圧砕機工法とは解体用機械の圧砕力を利用して解体する方法で、鉄筋コンクリート造建物の解体工事では最も適用事例が多い工法です。
ショベルカーなどの重機の先に「圧砕機」と呼ばれるハサミのような形状のアタッチメントを取り付けて、鉄筋コンクリートをかみ砕いて解体します。
尚、アタッチメントには2種類があり、状況に合わせて使い分けます。
この工法のメリットは騒音や振動の発生が比較的少なく、鉄筋や鉄骨入りのコンクリートを効率的に切断・圧砕できる点にあります。
転倒工法は、高い外壁や柱、煙突などを解体する際に有効な技術で、解体時に発生する粉塵の飛散を防止する上でも効果があります。
転倒工法の名前の通り解体する部分を地面に引き倒してから細かく破砕していく工法なので粉塵の飛散量が少なくなるほか、危険な高所作業を減らすことができるのがメリットです。
一方で、作業には高度な技術や豊富な経験が必要とされる難しい工法といえます。
また、業者によっては費用がほかの工法よりも高額になってしまうことがあります。
解体工事を行う際には、あらかじめ全体の流れを把握しておくことで業者の見積もり書の内容や見積もり金額が適正かどうかを判断できるようになります。
ここでは、工事の流れについて紹介します。
解体工事を業者に発注する際には、事前に複数の業者に同じ工事内容で見積もり依頼を行います。
特にRC造の建物の解体工事は費用が高額になるので、必ず複数の業者から相見積もりを取得することをおすすめします。
業者に見積もり依頼を行うと、依頼を受けた業者は現地調査をしてから見積もり書を作成します。
その際には必ず施主が立ち会って、工事の範囲や近隣への影響などを考慮しながら必要な工事や工法などを決めると良いでしょう。
そして各社の見積もり書が揃ったら見積もり書の内容を比較検討して業者の選定を行い、選定した業者と契約書の取り交わしを行います。
解体工事中には、騒音や振動、粉塵の発生などで近隣住民に迷惑を掛けてしまう可能性があります。
そのため、解体工事に着手する前には必ず近隣の方々に挨拶を行い、工事期間や作業時間、解体業者の連絡先、担当者名、解体工事での影響(騒音や粉塵の発生が予想される日時)などをあらかじめ伝えておくようにします。
これを事前にしっかりと行っておくことで近隣住民からのクレーム予防に役立ち、工事が円滑に進むようになることが期待できます。
また、解体工事着工前には、電気、ガス、電話などのライフラインの撤去を忘れずに行っておきましょう。
解体工事前の近隣挨拶のマナーや注意したい5つのポイントについては、以下の記事を参考にしてください。
建物の解体工事に着手する前に、安全に高所での作業を行いかつ現場近隣への粉塵などの飛散を防止するため、解体する建物の周囲に足場を組んで養生シートで建物を覆います。
足場を組んで建物本体の解体工事に着手するのに先立ち、はじめに「内部解体」を行います。
これは建物内部に使用されている住宅設備機器や建具、畳、建材、断熱材などを手作業で撤去することをいいます。
また、アスベストが使用されている場合にはこの段階でアスベスト除去工事を行います。
そして建物の基礎部分以外を「上屋」といいますが、内部解体が終了したら本格的に重機を使って上屋を解体していきます。
一般的には最上階から解体作業を行い、上から下へと進めていきます。
その際には、ホコリが周囲に飛散しないように散水しながら柱や壁、梁などを撤去していくことが大切です。
上屋の解体が終了すると基礎部分だけが残ります。
RC造の建物の基礎は地中深くまで埋め込まれていて、さらに基礎の下には杭が打ち込まれているため、山留工事などを行いながら基礎と杭を解体撤去します。
また、工事中に地中障害物が見つかった場合には、解体工事終了後に支障が生じないように併せて撤去します。
しかし地中障害物の有無は事前には把握できないことが多いので、撤去費用は追加工事として別途で請求されるのが一般的です。
RC造の建物の基礎と杭を撤去するためには地面を深く掘り下げるので、整地するためには埋め戻しが必要です。
埋め戻しには土のほか、解体工事で発生したコンクリートを細かく粉砕したものを再生利用することが多くなっています。
この章では、RC造の解体費用をできるだけ安くする方法を紹介します。
一般的に3月や12月に解体工事を依頼すると解体業者の繁忙期にあたるため、通常よりも費用が高くなる傾向があります。
この時期が繁忙期にあたるのは、年末までに解体すると固定資産税の節税につながり、3月は多くの企業の決算月にあたるので依頼が増えるためです。
そのため、解体費用を少しでも安く抑えたいのであればこれらの繁忙期を避け、解体業者の閑散期となる4～6月に依頼して価格交渉を行うと良いでしょう。
こうすることで、通常よりも費用が安くなる可能性があります。
解体する建物の中に残された家具や家電、日用品などの不用品は解体業者に依頼して処分してもらうことができます。
その場合には産業廃棄物として扱われるようになるため、通常の一般廃棄物として処分するよりも高額な費用がかかってしまいます。
そのため、できるだけコストを抑えたい場合には自分でこれらの廃棄物を処分しておく必要があります。
事前に可燃ごみや粗大ごみに出したり、まだ使用できるものであればリサイクルショップなどに持ち込んだりすれば、多少の収入になることもあります。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。
近年の空き家問題の対策の一環として、地方自治体からの補助金や助成金の受給対象となるケースがあります。
受給できる条件や金額は各自治体によってさまざまなので、解体する建物がある場所の自治体にこれらの補助金制度の有無や条件を確認しておくと良いでしょう。
詳しくは以下の記事を参考にしてください。
解体工事には一定の費用相場があるものの、実際にはほかの建築工事と同様に、施工する業者によって見積もり金額が異なります。
そのため、少しでも工事費用を安く抑えたい場合には、事前に同じ工事内容で複数の業者から相見積もりを取り、その内容を比較検討することが大切です。
また、相見積もりをとることでそれぞれの業者間に競争原理が働いて、適正価格で発注できるようになることが期待できます。
詳しくはこちらの記事を参考にしてください。
複数の業者から相見積もりを取得する際に注目したいのが、中間マージンの有無です。
中間マージンとは仲介手数料または紹介料のことをいいます。
工務店やハウスメーカーなどに解体工事を依頼した場合、実際に工事を行うのは下請けの解体業者になるため、元請業者は自社の利益を確保するために発注者(施主)から中間マージンをとります。
中間マージンの相場は本体工事費の20～30％にもなるので、決して少ない額ではありません。(100万円の工事であれば20～30万円程度)
そのため、中間マージンを支払わないようにするためには、自社で工事を行う自社施工の解体業者に直接発注する必要があります。
複数の解体業者の見積もり書の内容を比較し最も信頼できそうな業者を1社選んだら、その業者と工事請負契約書の取り交わしを行います。
最後に、解体業者と契約する際の注意点について紹介します。
解体業者の中には、解体工事で発生したゴミを産業廃棄物として適切に処分せずに不法投棄をする業者がいます。
不法投棄をすることによって廃棄物処分費を浮かせて利益を増やしたり、廃棄物を分別する手間を省こうとしたために処分場で受け付けてもらえず、結果的に不法投棄を行ったりする事例があります。
不法投棄は景観を損なうばかりか、有害物質による環境破壊の恐れもある犯罪行為です。
そして不法投棄が行われることを事前に知りながら発注した場合には、注文者(施主)も罰則の対象になる可能性があります。
そのため、このような業者とは絶対に契約しないと共に、工事完了時には廃材が産業廃棄物として適切に処分されたかどうかをマニフェスト(産業廃棄物管理票)で必ず確認しておくことが大切です。
マニフェストは廃棄物の処分が全て終わると解体業者から渡されるので、必ず受け取っておくようにしましょう。
不法投棄をしない業者の見分け方については、以下の記事で詳しく紹介しています。
解体工事では解体業者との認識違いをなくすためにも、工事を依頼する際には必ず施主立ち合いのもとで現地調査を行い、業者に見積もり書を作成してもらうことが大切です。
事前に現場での問題点などを共有できるだけでなく、業者の担当者の人柄やコミュニケーション能力、専門知識など、お互いに顔を合わせて会話することで見えてくることもあるからです。
そして解体する建物が遠方で行けないような場合でも、できるだけ親戚や知人などに立ち合いを依頼するようにしましょう。
本記事ではRC(鉄筋コンクリート)造住宅の解体費用や費用の内訳、作業の流れなどについて紹介しました。
RC造の建物は、木造や鉄骨造の建物と比較しても頑丈な構造なので解体費用が高額になり、解体工事を行う際にはより慎重に業者を選ぶ必要があります。
RC造住宅の解体を検討されている方にとって本記事が参考になれば幸いです。
\ 見積もり後のお断りも大丈夫 /
亀田 融
東証一部上場企業の不動産・建設会社の建築部門に33年間勤務。 13年間の現場管理経験を経て、取締役事業部長に就任。事業部内で年間1000件以上のリフォーム工事を手掛けるなかで、中立的立場でのコンサルティングの必要性を実感し、独立を決意。現在はタクトホームコンサルティングサービスの代表として、住まいに関する専門知識を生かし、多岐にわたり活躍している。 （保有資格：一級建築施工管理技士、宅地建物取引士、マンション管理士、JSHI公認ホームインスペクター、インテリアコーディネーター、マンションリフォームマネジャー、日本不動産仲裁機構ＡＤＲ調停人）
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