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京都市では2026年以降に「非居住住宅利活用促進税」という新たな税制が導入されることになりましたが、これはどのような制度なのでしょうか。
また、この制度には京都市内に空き家や別荘を所有している人にとってはどんなデメリットが生じるのでしょうか。
本記事ではこの制度の概要や京都市内の空き家にかかる税金、空き家を所有している人がとるべき対策などについて紹介します。
目次
京都市議会は別荘や空き家の所有者に課税する「非居住住宅利活用促進税」の導入を盛り込んだ条例案を2022年3月に可決しました。
導入の背景として、京都市では住居が不足しているため、若年層や子育て層を中 心に市内に居住したくても住宅を購入することができず、市外に流出してしまうことが指摘されています。
これを避けるために、利用されていない空き家を減らすことが条例案の目的とされていて、財源獲得が目的ではないといいます。
また非居住住宅の存在は、防災上、防犯上または生活環境上多くの問題を生じさせ、地域コミュニティの活力を低下させる原因の一つになっているとしています。
制度概要としては、京都市の市街化区域内に所在する非居住住宅の所有者に対して、家屋価値割額及び立地床面積割額の合算額によって「非居住住宅利活用促進税」を課すこととなっています。(課税免除あり)
したがって課税額は下記のものを合算した額になります。
賦課期日は当該年度の初日の属する年の1月1日とし、家屋価値割の課税標準が20万円(条例施行後の当初5年間は100万円)に満たない非居住住宅に対しては非居住住宅利活用促進税を課さないこととされているほかに、減免事項が定められています。
京都市では2026年以降に「非居住住宅利活用促進税」が新たに導入されますが、それ以外にも空き家を所有していると課される税金があります。
「固定資産税」と「都市計画税」がそれにあたり、「固定資産税」は原則としてすべての土地や建物が課税対象となっています。
「都市計画税」は都市計画法による市街化区域内に土地や家屋を所有している人に毎年課される地方税です。
「固定資産税」は不動産の所有者に対して毎年課される税金ですが、住宅用地の特例があります。
これは住宅やアパートなどの敷地として利用されている土地(住宅用地)については納税額が最大で1/6に減額されまるという制度です。(小規模住宅用地=200㎡以下の部分)
ただし平成27年度からは管理が不十分とされる「特定空き家」に指定された空き家は、「固定資産税等の住宅用地特例」の対象外となるようになりました。
そのため市区町村から特定空き家に指定されると特例が適用されなくなるので、納税額が最大で6倍になってしまうことになります。
なお、特定空き家とはそのまま放置しておくと倒壊する恐れのある住宅や衛生上有害となる恐れのある住宅、著しく景観を損なっている状態などをいいます。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。
今後も利用する予定がない空き家を長く所有し続けていると、さまざまなリスクがあるといえます。
この章では「非居住住宅利活用促進税」がかからないようにするためにはどんな対策をとる必要があるのか、3つの対策を紹介します。
空き家の活用方法が決まっていない場合には、売却することを検討しましょう。
もちろん買い手が付くことが条件になるので、家が建ったままの状態で売りに出した方が良いのか、家を解体して更地にした状態で売却した方が良いのかを事前に良く検討しましょう。
また不動産を売却した際の「譲渡所得」には税金がかかる場合もあるので、税負担の面を含めて不動産会社などの専門家に相談することが大切です。
空き家がまだ築年数が浅くて使用可能な状態であれば、賃貸にだすことで安定的な家賃収入が期待できます。
特に一戸建て住宅の賃貸物件は数が少ないので、物件の状態次第ではすぐに借り手が見つかることがあります。
また通常の賃貸のほかに、近年ではレンタルスペースや貸店舗、民泊等として活用する方法も考えられます。
たとえリフォームなどの初期費用がかかってしまったとしても、立地や活用方法次第では高額な収入が得られる可能性があります。
家の老朽化が激しいため、活用するにも高額なリフォーム費用がかかってしまう場合には、空き家を解体後更地にして月極駐車場やコインパーキングとして活用する方法があります。
また資材置き場や家庭菜園として土地を他人に貸したりすれば、土地を手放さずに収入を得ることができるメリットがあります。
ただし家の解体費用がかかってしまう上に、前述したように土地の固定資産税が上がってしまうことになるので注意が必要です。
近年は解体現場で働く職人の高齢化や人手不足、廃材の最終処分場不足による廃棄処分費の高騰などにより、解体工事費は年々値上がりする傾向にあります。
また平成27年(2015年)に制定された「空き家対策特別措置法」の影響もあって、解体工事の需要は今後も増加していくことが予想されます。
そのため家の解体工事を検討しているのであれば、できるだけ早めに行っておくことをおすすめします。
詳しくはこちらをご覧ください。
京都市で導入されることが決定した「非居住住宅利活用促進税」という新たな税金によって、京都市に空き家や別荘などを所有している方は今後税負担が増えることになります。
したがって、できるだけ早めに空き家の活用方法を考えておくことが大切です。
無駄な税金の出費を抑えるためにも、本記事で紹介したように売却したり有効活用したりするなどして、早めに対策を講じておくようにしましょう。
\ 見積もり後のお断りも大丈夫 /
亀田 融
東証一部上場企業の不動産・建設会社の建築部門に33年間勤務。 13年間の現場管理経験を経て、取締役事業部長に就任。事業部内で年間1000件以上のリフォーム工事を手掛けるなかで、中立的立場でのコンサルティングの必要性を実感し、独立を決意。現在はタクトホームコンサルティングサービスの代表として、住まいに関する専門知識を生かし、多岐にわたり活躍している。 （保有資格：一級建築施工管理技士、宅地建物取引士、マンション管理士、JSHI公認ホームインスペクター、インテリアコーディネーター、マンションリフォームマネジャー、日本不動産仲裁機構ＡＤＲ調停人）
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