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解体を検討している建物の種類はなんでしょうか？

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親の財産を相続する際には相続財産の額によって相続税が発生しますが、できるだけ相続税の支払いを少なくしたいと思うものです。 

そこで不動産を相続する際の節税対策が重要になります。 

実家を相続した後に建て替えしたいと思っている方は、相続が発生する前に建て替えを行うことで相続税を節税できるケースがあります。 

そこでこの記事ではそもそも相続税とは何なのかということや、相続する前に建て替えを行うことによる税制上のメリットなどを紹介します。 

相続税の基礎知識 

相続税対策を行う前に最初に確認しておきたいことは、親の財産の相続が発生した際には相続税がどれくらいかかるのかということです。 

そこでまずは相続税の基礎知識について紹介します。 

相続税の「基礎控除」 

2015年の相続税法改正により相続税の基礎控除額が引き下げられたことで、課税対象者が改正前の約2倍に増えたといわれています。 

相続税の基礎控除とは、「亡くなった人が遺した財産のうち、一定の金額までは相続税がかからない」という無条件で適用される控除のことをいいます。 

したがって相続税がかかるのは相続時の「課税対象財産」が相続税の「基礎控除額」を超える場合になります。 

課税対象財産が基礎控除額以下となった場合には相続税の申告納税義務はありませんが、基礎控除額が引き下げられたことで、課税対象者が増える結果になりました。 

基礎控除額は次の計算式で求められます。 

基礎控除額＝3,000万円＋(600万円×法定相続人の数)

ここでの法定相続人とは、被相続人が亡くなった時点における相続権の所有者のことをいい、配偶者及び被相続人と血縁関係にある者のことを指します。

また相続順位が高い人から順に法定相続人となります。(配偶者は常に法定相続人になります) 

相続順位は被相続人との続柄で決まり、第１順位は子(子がいない場合は孫)、第2順位は父母(父母がいない場合は祖父母)、第3順位は兄弟姉妹になります。 

一例として遺産総額が5,000万円で法定相続人が3人の場合の基礎控除額は、次のようになります。 

基礎控除額＝3,000万円＋(600万円×3人)＝4,800万円

よって4,800万円までは相続税が控除され、相続税の対象になる財産は200万円(5,000万円－4,800万円)のみになります。 

また法定相続人が5人いる場合には、基礎控除額は3,000万円＋(600万円×5人)＝6,000万円になるので、遺産総額が5,000万円の場合には相続税はかかりません。 

相続税の「課税対象財産」 

前述した「相続税の課税対象となる財産」には次のようなものがあります。 

1. 被相続人が亡くなった時点において所有していた財産 
   
   被相続人が所有していた現金、預貯金、有価証券、貴金属などのほかに、土地、家屋、事業用財産などはもちろん、被相続人が購入(建築)した不動産で登記していないものや、株式や公社債等で名義書き換えなどを行っていないもの、家族名義となっていても真の所有者が被相続人であるものなどが「相続税の課税対象となる財産」に該当します。 
   
2. みなし相続財産 
   
   民法上相続や遺贈で取得したものではなくても実質的に相続財産と同等の経済的効果があると認められるものは、相続税法上では相続や遺贈したものとみなされて相続財産として扱われます。
   
   わかりやすく説明すると、「被相続人が亡くなったことがきっかけで受け取る財産」のことを「みなし相続財産」といいます。 
   
   みなし相続財産とされるものには、生命保険契約の死亡保険金や勤務先から相続人に支給される死亡退職金のほかに、年金や保険金などを定期的に受け取る権利などがあります。 

そして被相続人自身が保険料を負担していた死亡保険金や、被相続人の死亡後3年以内に支給額が確定した死亡退職金、被相続人が死亡したことに伴い第三者に受け取る権利が移った「定期金の権利」は相続税の課税対象となります。(ただし非課税枠あり) 

他にも「相続時積算課税対象財産」や被相続人から相続開始前3年以内に取得した「暦年課税適用財産」も課税対象財産となります。 

相続税額早見表 

あらかじめ相続税額を知っておくことは、相続税対策を行う上で非常に大切なことです。 

そして相続税額は、相続財産の総額と法定相続人の数により決まります。 

しかし具体的な相続税額を把握するためには財産の評価や各種税法の特例などの専門知識が必要になるため、まずは次のような早見表を使って、おおまかな相続税額を知っておくと良いでしょう。 

• 法定相続人：配偶者＋子1人 

相続財産の総額	相続税額の目安
4,000万円	0万円
5,000万円	40万円
7,500万円	197万円
1億円	385万円
1億5,000万円	920万円
2億円	1,670万円
2億5,000万円	2,460万円
3億円	3,460万円
3億5,000万円	4,460万円
4億円	5,460万円
4億5,000万円	6,480万円
5億円	7,605万円

• 法定相続人：配偶者＋子2人 

相続財産の総額	相続税額の目安
4,000万円	0万円
5,000万円	10万円
7,500万円	143万円
1億円	315万円
1億5,000万円	747万円
2億円	1,350万円
2億5,000万円	1,985万円
3億円	2,860万円
3億5,000万円	3,735万円
4億円	4,610万円
4億5,000万円	5,492万円
5億円	6,555万円

• 法定相続人：配偶者＋子3人 

相続財産の総額	相続税額の目安
4,000万円	0万円
5,000万円	0万円
7,500万円	106万円
1億円	262万円
1億5,000万円	664万円
2億円	1,217万円
2億5,000万円	1,799万円
3億円	2,539万円
3億5,000万円	3,289万円
4億円	4,154万円
4億5,000万円	5,029万円
5億円	5,962万円

• 法定相続人：配偶者＋子4人 

相続財産の総額	相続税額の目安
4,000万円	0万円
5,000万円	0万円
7,500万円	75万円
1億円	225万円
1億5,000万円	587万円
2億円	1,125万円
2億5,000万円	1,687万円
3億円	2,350万円
3億5,000万円	3,100万円
4億円	3,850万円
4億5,000万円	4,600万円
5億円	5,500万円

引用：TKCグループ「相続税額の早見表」 

解体工事を含む建て替えが相続対策に有効な2つの理由 

この章では建て替えなどを行って、現金を不動産に替えることで相続税対策になる理由を紹介します。 

1.不動産は現金に比べて相続税評価額評価が下がる 

土地や建物などの不動産は換金性や自由度が現金よりも低くなることから、相続税評価額が現金に比べて低くなります。 

土地は市街地的形態を形成する地域にある宅地で用いられる路線価方式(路線価が定められている地域の土地の相続税評価方式)では、売買価格の目安とされる公示価格の約80％で評価されます。

そのため時価5,000万円の土地の相続税評価額は概ね4,000万円となります。 

また建物も国が定める固定資産税評価額により評価されるため、建築費用の50～70％程度で評価されるのが一般的です。 

したがって現金を不動産という資産に変えることで、相続税評価額を抑えることが可能になります。 

2.相続時に使える小規模宅地の特例の条件が緩和された 

相続時に使える小規模宅地の特例の条件が緩和されて、一定の要件を満たせば2世帯住宅にも適用されるようになりました。 

そのため子供との同居を考えている方にとっては、2世帯住宅への建て替えが相続税対策としても有効になります。 

小規模宅地の特例とは、小規模な宅地について一定の条件を満たした場合には、その宅地の評価額を最大で80％減額できる特例のことをいいます。 

亡くなった人が住んでいた土地や事業を行っていた土地についてその全てに相続税がかかってしまうと、相続人が相続税を支払うことができずに土地を手放してしまうことにもなりかねません。 

小規模宅地の特例ができたのは、そのような事態を避けるためといえます。 

実際の土地の価値は変わらなくても、土地の評価額を低くして相続税を抑えることが目的となっています。 

2世帯住宅の場合で、親が亡くなって相続する時に小規模宅地の特例が受けられるようにするためには、区分所有登記がないなどいくつかの条件を満たす必要があるので要注意です。 

これらの要件さえ満たせば、二世帯住宅への建て替えによる節税効果は高いといえるでしょう。 

解体工事を含む建て替えの有無による相続税の比較シミュレーション 

相続が発生する前に建て替えを行った場合には、どの程度のメリットがあるのでしょうか。 

この章では、建て替えせずに相続した場合と、相続発生前に建て替えた場合の相続税額のシミュレーション結果を紹介します。 

建て替えをせずに相続が発生した場合 

建て替えをせずに以下の条件で相続が発生した場合の相続税額を試算すると次のようになります。 

法定相続人3人(配偶者＋子供2名)の場合 

金融資産	2億円
土地	3,000万円
建物	2,000万円
相続財産の総額	2億5,000万円
相続税の試算結果	1,985万円

相続税は前述した相続税の早見表からも1,985万円になります。 

建て替えをした後に相続が発生した場合 

一方、建物の固定資産税評価額が50%になる条件で、金融資産を4,000万円使って建て替えを行った場合の相続税を試算すると次のようになります。 

法定相続人3人(配偶者＋子供2名)の場合 

金融資産	1億6,000万円(2億円－4,000万円)
土地	3,000万円
建物	2,000万円(4,000万円×1/2)
相続財産の総額	2億1,000万円
相続税の試算結果	1,475万円

この場合の相続税は1,475万円になります。 

建て替えを行った方が相続税が低くなる 

建て替えを行うと建て替え費用分の金融資産が減る上に、建て替えにかかった建築費用の30～50％(上記の例では50％)が課税対象から引かれるようになります。 

したがって前項の内容であれば、相続前に建て替えを行うことで相続税が510万円も安くなります。 

以上のように相続前に自宅の建て替えを行うことで、相続税を抑えることが可能になります。 

どれくらいの差額になるのかは総資産額や建て替え費用などによっても異なるので、まずは信頼できる専門家に相談してみると良いでしょう。 

また、金融機関の融資を受けて建て替える場合でも、相続税対策として有効です。 

その場合には金利がかかってしまうものの、借金などの負債は資産から引かれるため、その分だけ課税対象額(相続財産)が減少します。 

したがって近い将来、自宅の建て替えを考えているのであれば、相続後に行うよりも相続前に建て替えてしまった方が節税対策としても有効です。 

まとめ 

本記事では、親の相続が発生する前に実家の建て替えを行うことで、相続税を抑えることができるケースがあることを紹介しました。 

特に相続財産が高額になるほど、建て替えを行うタイミング次第で相続税に数百万円もの差が生じてしまうことがあります。 

したがって将来実家の建て替えを考えているのであれば、相続前に建て替え工事に着手することを積極的に検討してみると良いでしょう。