安心の解体工事を徹底サポート
住んでいる自治体の都市計画の一環で区画整理が行われるので、自宅を解体することになりました。このような場合、解体工事にかかる費用は行政が負担をするのでしょうか？
目次
区画整理の場合は、自治体から立ち退き料が支払われるのが一般的です。
区画整理は土地区画整理事業という行政の事業が個人の資産に影響するため、解体工事費用などの費用は行政によって補償されます。
行政から補償される立ち退き料には解体工事費用のほか、区画整理に伴う全ての費用が含まれます。
立ち退き料には解体工事費用をはじめ、新しい住宅の建築費用や仮住まいにかかる費用など、立ち退きに必要な費用が全て含まれます。
そのため、基本的には立ち退きのための自己負担を強いられることはありません。ただし立ち退きに協力的でない場合には、立ち退き料の額に影響が出る可能性もあります。
さらに正当な理由がないまま立ち退きを拒否し続けていると、損害賠償を請求されてしまうこともあります。
以下では、行政が負担する立ち退き料の内訳を紹介します。
立ち退き料には、既存の建物が建っている土地の価値と同等の代替地の購入費用が含まれます。
区画整理事業が完了した後、土地の価値によって清算金の交付などが行われます。
現在居住している住宅を解体し、更地の状態にするための解体費用が含まれます。
区画整理事業によって取得した新しい土地に建築する住居の費用が含まれます。
建物のほかにも、門扉や花壇などの工作物の建築にかかる費用が含まれます。
現在の住居を解体せず。曳家や再構築工法などを行うための移転費用が含まれます。
区画整理事業が完了するまでの仮住まいにかかる費用が含まれます。
現在の住居から仮住まいへの引越しや、仮住まいから新しい住居への引越し費用が含まれます。
このような費用以外にも立ち退きにかかった費用が立ち退き料として支払われます。
また、区画整理事業を行う自治体によっては、立ち退き料以外に迷惑料がプラスされることもあります。
区画整理では、行政側による立ち退き料支払いなどの補償が行われるまでにいくつかの段階があります。
ここでは、区画整理で行政が負担する解体工事費用補償までの流れを紹介します。
まず、区画整理の決定と住民説明会の実施から始まります。
区画整理は区画整理事業という公共事業になるため、都市計画や事業計画を作成した後で住民への説明会を実施します。
区画整理事業の決定と住民説明会の実施後、土地区画整理組合の設置が行われます。
区画整理の区域内の宅地所有者や借地権者が組合員となり、原則として7人以上の組合員で構成される組合で、都道府県知事の許可によって設置されます。
土地区画整理組合設立の条件として、宅地所有者や借地権者のそれぞれ3分の2以上が事業計画に同意している必要があります。
また、住民説明会での周知や同意を得ておくことが重要になります。
土地区画整理組合が設置された後、仮換地の設定が行われます。
仮換地の設定では、区画整理が行われる前の土地の権利を新しい土地に移行する手続きを行います。
建物移転補償交渉の第一段階として、立ち退き料の査定を行います。
立ち退きにかかる費用の査定や不動産価値などを調査し、金額の提示を行います。金額面で土地の所有者の合意が得られれば、最終的な立ち退き料が決定します。
立ち退き料の査定や交渉が完了した後で、居住者の立ち退きが始まります。
居住者が立ち退きを行った後に住宅の移設や解体工事などを行い、指定された期間内に更地の状態にします。
また、行政によっては立ち退き前後のタイミングで立ち退き料の半分程度が支払われることもあります。
居住していた土地の権利を換地に移行します。通常はこの段階で立ち退き料が全額支払われます。
換地の処分が完了した後、新しい土地と建物の登記を行います。
土地や建物の所有者などが変わるため登記が必要になりますが、一般的には行政側がまとめて行います。
土地建物の登記が完了した後で、清算金の交付を行います。
清算金の交付は、換地によって生じた土地所有者同士の利害の差を埋めるために行われます。
この際、区画整理が行われる前の土地と後の土地の評価額に応じた額の清算金を交付・徴収します。
立ち退き料の中から、解体工事費が単体で支払われることは珍しいでしょう。
区画整理ではさまざまな費用が立ち退き料に計上され支払いが行われるため、解体工事費が単体で支払われることはあまりありません。
立ち退き料に関しての詳細は、土地区画整理組合に確認をしましょう。
区画整理事業では自治体などによって独自の制度を設けている場合もあります。
そのため、立ち退き料の査定から支払いのタイミングなど重要な詳細については組合に確認する必要があります。
区画整理を行う際に良く使用される用語には、日常生活で使用しない専門用語も多くあります。
ここでは、区画整理で覚えておくと便利な用語を紹介します。
区画整理事業の際に使用する「公共施設」には、道路や公園、水路などが含まれます。
一般的な公共施設として学校や図書館なども公共施設と呼ばれることがありますが、区画整理事業で使用される公共施設には入りません。
区画整理の際に使用する「宅地」は、国や地方公共団体が所有している土地以外のすべての土地が含まれ、一般的な住宅用の土地として使われる宅地とは意味が異なります。
また、住宅用の土地以外の田畑や森林などの土地も宅地と呼ばれます。
施工者が取得する土地のことを「保留地」と呼びます。
保留地は区画整備後、土地売却で発生した利益を事業費に充てることを目的として売り出されます。
区画整理により個々の土地面積が減少することを「減歩」と呼びます。
区画整理を行うことで土地の価値が上昇するため、土地の面積が減少した場合でも、土地に対する価値は変わりません。
元々の土地を宅地用などに整備した土地のことを「換地」と呼びます。
換地では、立地条件などを考慮した上で宅地開発用に土地を整備します。この時に元の土地から新たに置き換えられた土地を「換地」と呼び、権利の移行なども同時に行います。
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解体エージェント 編集部
こんにちは、解体エージェント編集部です。「最適な解体業者との架け橋に」をコンセプトに、解体工事をトータルでサポートする解体エージェント。コラムでは、業者の選び方や工事前後の手続き、気になる解体工事の費用相場まで、解体工事にまつわる皆さまのさまざまな疑問にお答えします。解体工事の専門アドバイザーによる有益で信頼できる情報をお届けしますのでぜひ参考にしてください。
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